【案情】
位于本市長(zhǎng)壽路上某號(hào)的房屋，系某開(kāi)發(fā)公司的產(chǎn)權(quán)房。2012年5月，某美容美發(fā)公司向開(kāi)發(fā)公司租賃該房屋，開(kāi)辦美容美發(fā)店。雙方為此簽訂房屋租賃合同，約定租金48萬(wàn)元每年，付三押二，首期給付租金12萬(wàn)元、押金8萬(wàn)元。合同另約定，開(kāi)發(fā)公司將租賃房屋房屋整修后交付美容美發(fā)公司，美容美發(fā)公司在接受房屋后負(fù)責(zé)維修和管理。
合同簽訂后，美容美發(fā)公司給付了首期20萬(wàn)元租金和押金，并接受房屋開(kāi)始裝修和經(jīng)營(yíng)。2013年4月，房屋墻面發(fā)生滲水，嚴(yán)重影響美容美發(fā)公司經(jīng)營(yíng)，美容美發(fā)公司遂發(fā)函要求開(kāi)發(fā)公司維修，開(kāi)發(fā)公司接函后認(rèn)為美容美發(fā)公司裝修引起滲水，故不愿意維修。雙方互相推諉，始終無(wú)法協(xié)商處理。為此，2013年5月起，美容美發(fā)公司拒付租金。
2013年8月，開(kāi)發(fā)公司起訴美容美發(fā)公司，要求解除房屋租賃合同，同時(shí)要求美容美發(fā)公司給付2013年5月起的租金。美容美發(fā)公司抗辯，認(rèn)為開(kāi)發(fā)公司未盡法定的維修義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
【律師意見(jiàn)】
我國(guó)《合同法》第220條規(guī)定：出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。第221條規(guī)定：承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。因此，房屋出租人承擔(dān)維修的義務(wù)基于2個(gè)條件：1、是法律規(guī)定;2、合同約定。同時(shí)，從法律規(guī)定來(lái)看，合同約定大于法律規(guī)定，對(duì)于出租方是否承擔(dān)維修責(zé)任，有約定的從約定，沒(méi)有約定的才適用法律規(guī)定。
就本案來(lái)說(shuō)，雙方在合同中明確約定了由美容美發(fā)公司承擔(dān)維修的責(zé)任，這樣的約定就排除了開(kāi)發(fā)公司的法定義務(wù)，對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力。因此，開(kāi)發(fā)公司不處理房屋墻面滲水問(wèn)題，不能成為美容美發(fā)公司拒付租金的理由。
【法院判決】
法院認(rèn)為雙方在合同中明確約定了房屋維修的責(zé)任由承租方承擔(dān)，因此開(kāi)發(fā)公司無(wú)須承擔(dān)維修房屋的義務(wù)，對(duì)于房屋墻面滲水應(yīng)由美容美發(fā)公司自己解決，美容美發(fā)公司不能因此拒付租金。現(xiàn)美容美發(fā)公司拒付租金的行為，已經(jīng)構(gòu)成違約。遂判令解除雙方簽訂的房屋租賃合同，并判令美容美發(fā)公司給付2013年5月起的租金。
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