【案情】?

陳某、羅某協(xié)商將陳某所有的房屋，包括五間門面、樓上四個房間、一個客廳租給羅某。2013年5月，羅某交納租房定金2000元，陳某出具收條。同年6月7日，陳某（甲方）、羅某（乙方）簽訂租房協(xié)議，約定：“……一、甲方必須按乙方提出的要求，在一個月（2013年6月）內(nèi)，把房屋簡裝出來，底樓五間門面的水、電、下水道、電視及網(wǎng)線線路，門面的五扇玻璃門，室內(nèi)所有墻壁做成壓光，貼所有地面的地板磚；二、房子租期為五年，五年租金為人民幣八萬元整；三、付款方式：達成協(xié)議后，乙方先付甲方貳千元的定金，五間門面按以上要求做好后，乙方再給甲方付總金額的百分之五十，待甲方把樓上房間、客廳按協(xié)議要求裝修好后，乙方給甲方付清余下金額；四、在合同期間，乙方自己承擔所租房的水電費；五、房子到租期后乙方交房給甲方時，要保證玻璃大門及其它門窗完好無損，所有損壞的乙方負責做好后再交給甲方；六、在租期間，如甲方違約，按五年房租八萬元的百分之五十（四萬元整）補償乙方作為違約金，如乙方違約，按五年房租八萬元的百分之五十（四萬元整）補償甲方作為違約金……”

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陳某沒有按照《租房協(xié)議》約定在2013年6月30日前完成裝修，同年7月21日仍在施工。同年6月23日，羅某將部分餐館用具搬進出租房屋，同年8月8日正式開始營業(yè)。

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2013年9月，羅某支付陳某10000元，陳某開出收條一張：“今收到羅某交來廚房租金費人民幣10000元（大寫：壹萬元整），其租期從2013年8月8日到2018年8月8日止?！?/p>

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【爭議】

廚房不在訟爭合同約定之內(nèi)，而羅某確實使用了該廚房，且與收條載明的“廚房租金”相互印證，足以說明廚房的租賃合同已得到實際履行，該10000元應(yīng)認定為廚房租金，不應(yīng)抵作房租。

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【審理】

該案經(jīng)審理，均認為《租房協(xié)議》中關(guān)于房屋裝修標準、租期、房租計算方式的約定出于雙方當事人的真實意思表示，對雙方都具有約束力量。陳某請求羅某支付房租8萬元的主張，應(yīng)予以支持。另，關(guān)于是否存在違約問題，雙方簽訂的《租房協(xié)議》是互負義務(wù)的合同，陳某負有裝修及交房義務(wù)，羅某負有交租義務(wù)，且約定了履行順序。羅某一開始拒付房租的行為系行使先履行抗辯權(quán)，并不違約，但只能暫時阻卻對方當事人請求權(quán)的行使，之后其餐館開始營業(yè)，合同目的得以實現(xiàn)，陳某完成了合同的主要義務(wù)，即按約裝修并將房屋交付使用，但羅某仍未按約定支付剩余房租，構(gòu)成違約。監(jiān)控錄像顯示，2013年7月21日裝修工人還在施工，陳某沒有按照合同約定的時間裝修完畢、交付房屋，亦構(gòu)成違約。由于雙方均構(gòu)成違約，且合同約定的違約責任相同（均約定4萬元違約金），且雙方均愿意繼續(xù)履行合同，故兩級法院均認定雙方應(yīng)承擔支付違約金的違約責任互相抵消。

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【評析】

關(guān)于羅某支付陳某1萬元是否應(yīng)抵作合同約定房租的問題。雖然羅某主張“除定金2000元外，還支付了10000元給陳某，該10000元不是廚房租金而是房租，因此，該10000元應(yīng)從未支付的78000元租金中予以扣除?！?/p>

但上海房產(chǎn)律師認為：證據(jù)采用、事實認定，應(yīng)當按照證據(jù)規(guī)則嚴格審查，尤其注重證據(jù)之間的相互關(guān)聯(lián)以及與訟爭法律關(guān)系的有效聯(lián)接。羅某已支付的1萬元“廚房租金”能否在本案的未支付租金中予以抵扣，關(guān)鍵在于廚房租賃合同關(guān)系是否與本案訟爭的房屋租賃合同關(guān)系具有聯(lián)接，收條載明的“廚房租金”應(yīng)當如何定性，究竟為廚房租金或是本案訟爭房租。本案中，羅某提供的10000元廚房租金收條，能夠證明羅某支付陳某10000元廚房租金是實，且雙方認可陳某已將廚房交付羅某投入使用，足以說明廚房租賃合同已得到實際履行。但本案訟爭的租房合同，標的物僅為“五間門面、樓上四個房間、一個客廳”，其中并未涉及廚房，雖然廚房的租賃合同關(guān)系成立，但并無任何證據(jù)（如補充協(xié)議或“廚房租金”的筆誤依據(jù)）證明廚房的租賃合同關(guān)系與本案訟爭的房屋租賃合同存在關(guān)聯(lián)。故該10000元不應(yīng)抵作本案訟爭的房屋租賃合同所約定的房租。