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一、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的效力【法律規(guī)定】最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)（１９８８年１月２６日最高人民法院審判委員會(huì)討論通過(guò)）１１８規(guī)定，出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。《合同法》第二百三十條規(guī)定，出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通……
【案情】盧某本市擁有住房一套，位于某六層樓房底樓，房屋一面臨街。1998年，盧某將房屋圍墻打破，將房屋租賃給蘇某，根據(jù)當(dāng)時(shí)政策蘇某辦理的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，2010年蘇某不再租賃盧某的房屋。2011年1月盧某將房屋租給羅某，雙方約定租期為3年，年租金為12萬(wàn)元，每3個(gè)月付一次租金，押金1萬(wàn)元。合同簽訂后，蘇某給付了首期租金和押金1萬(wàn)元，并著手購(gòu)置家具、貨架，辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。由于房屋內(nèi)本來(lái)有營(yíng)業(yè)執(zhí)照沒(méi)有注銷(xiāo)，直……
【案情】2009年，俞某與祁阿姨的丈夫老龔簽訂了一份《房屋租房協(xié)議》，約定俞某將其所有的位于本市某路的門(mén)面房出租給老龔，租賃期限為5年，租金每年8萬(wàn)元。同時(shí)約定，房屋用途為營(yíng)業(yè)用房，任何一方不履行房屋租賃協(xié)議的，另一方都有權(quán)提前解除房屋租賃協(xié)議。上述協(xié)議簽訂后，俞某將該門(mén)面房交付給老龔，老龔與祁阿姨共同在租賃的房屋內(nèi)開(kāi)了家小飯店。2010年底老龔因突發(fā)疾病死亡，其承租的門(mén)面房則仍由祁阿姨使用。為此……
【案情】2005年2月，老賀與運(yùn)輸公司簽訂房屋租賃協(xié)議，約定老賀承租運(yùn)輸公司位于市中心一房屋的底樓門(mén)面房，租期10年，年租金20萬(wàn)元，每半年給付一期租金。合同不因公司的法定代表人變更而受影響。協(xié)議簽訂后，老賀即門(mén)面房進(jìn)行了分割成10個(gè)小門(mén)面，并將其中8間房轉(zhuǎn)租給王某經(jīng)營(yíng)飯店，王某向老賀給付租金。飯店和藥店的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》懸掛于門(mén)市，工商登記記載經(jīng)濟(jì)性質(zhì)為個(gè)體，負(fù)責(zé)人登記為王某。老賀則根據(jù)與運(yùn)輸公司的……
提示：不是產(chǎn)權(quán)人而在使用他人的財(cái)產(chǎn)上增添附屬物的，如果說(shuō)財(cái)產(chǎn)所有人同意增添的，并就財(cái)產(chǎn)返還時(shí)附物如何處理有約定的，按約定辦理;如果沒(méi)有約定也協(xié)商不成的，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除，不能拆除的，就應(yīng)該折價(jià)后歸財(cái)產(chǎn)所有人，這樣造成財(cái)產(chǎn)所有人發(fā)生損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任;當(dāng)裝修構(gòu)成附合的情況，歸屬就應(yīng)該適用添附制度來(lái)解決?！景讣榻B】楚某為開(kāi)辦浴場(chǎng)向某實(shí)業(yè)公司租賃經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，2005年3月楚某與實(shí)業(yè)公司簽訂房……
提示：當(dāng)出租人將房屋整體出售的情況下，部分房屋的承租人對(duì)整體出售的房屋不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)?！景讣榻B】黎某于2010年5月與與某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽定《商鋪?zhàn)赓U合同》約定：黎某承租開(kāi)發(fā)商所有的坐落于某區(qū)某號(hào)門(mén)面房的一樓，租賃期限自2010年5月1日起至2015年4月30日止。合同簽訂后，黎某按約支付了租金，開(kāi)發(fā)商也將房屋交付黎某使用。2012年1月，開(kāi)發(fā)商其所承租的上述房屋出賣(mài)給葉某，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手……
案例介紹：王某，1997年6月出生，是某中學(xué)學(xué)生。2012年7月5日，被告某經(jīng)紀(jì)公司介紹，王某與殷某簽訂了《房屋租賃合同》，約定殷某將其所有的坐落于本市中山南路的一套房屋出租給王某，月租金4000元，租期為2年，并約定了其他租賃內(nèi)容。合同補(bǔ)充條款約定，客戶(hù)王某為經(jīng)紀(jì)公司介紹，殷某承諾事成后支付一個(gè)月租金作為代理費(fèi)，代理費(fèi)在客戶(hù)支付首期租金時(shí)付清。王某、殷某及經(jīng)紀(jì)公司均在合同上簽字。合同簽訂后，王某……
???抵押權(quán)與出租權(quán)是房屋所有權(quán)人的權(quán)利，房屋所有權(quán)人將已抵押房屋出租的，租賃合同有效，但租賃權(quán)不能對(duì)抗抵押權(quán)。??《關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第六十六條規(guī)定："抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押，抵押人，第三人因此可能不知道所購(gòu)房屋上存在租賃關(guān)系，而與出租人建立買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，該……
??未經(jīng)登記的租賃合同，當(dāng)房屋所有權(quán)發(fā)生變化時(shí)，承租人不能以"買(mǎi)賣(mài)不破租賃為由"向新的房屋權(quán)利人要求租賃合同繼續(xù)履行。但是，承租人有證據(jù)證明新的房屋權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道租賃事實(shí)的除外。??在保護(hù)承租人權(quán)利的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)考慮保護(hù)房屋買(mǎi)受人的權(quán)利，兩者的權(quán)利在法律上是平等的。德國(guó)由于二戰(zhàn)后居住房屋緊張，為保護(hù)居住人的利益而創(chuàng)設(shè)了"買(mǎi)賣(mài)不破租賃"的法律規(guī)定，以后一些國(guó)家也將"買(mǎi)賣(mài)不破租賃"作為自己的法……
???租賃合同中的承租方依照法律規(guī)定依法享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，不因登記與否而影響該項(xiàng)權(quán)利。但是，未經(jīng)登記的租賃合同，其承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不得對(duì)抗第三人。這里所說(shuō)的不能對(duì)抗第三人，是指一旦房屋所有權(quán)已經(jīng)變更，除非能夠證明第三人是惡意的，否則，未經(jīng)登記的租賃合同的承租人不得以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由要求優(yōu)先取得房屋所有權(quán)。??當(dāng)然，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是租賃合同中承租人的一項(xiàng)法定權(quán)利，由于出租人向第三人出賣(mài)房屋的行為導(dǎo)致承租人……