上海房產(chǎn)律師網(wǎng)告訴您無償利用小區(qū)共有部分須具備“合理需要”
【要旨】
在認(rèn)定業(yè)主無償利用小區(qū)共有部分是否構(gòu)成合理需要時(shí)，法院應(yīng)審查其是否以營利為目的，檢查是否為了更好地使用專有部分，法院還應(yīng)審查是否必須要利用小區(qū)的共有部分。
【案情】
2009年3月，盛唐軒酒店公司租賃湖北省武漢市江漢區(qū)航天花園小區(qū)第301棟第1、2層作為酒店經(jīng)營，租期5年。2010年，盛唐軒酒店在未告知航天花園業(yè)委會及物業(yè)公司的情況下，委托武漢天然氣公司鋪設(shè)天然氣管道。后航天花園物業(yè)管理處向盛唐軒酒店及天然氣公司發(fā)函，要求暫停施工，而盛唐軒酒店仍繼續(xù)施工。工程結(jié)束后盛唐軒酒店將道路、綠化帶和地下管網(wǎng)恢復(fù)原狀。2011年1月，盛唐軒酒店不再繼續(xù)經(jīng)營，轉(zhuǎn)由江城小院酒店承租經(jīng)營。航天花園業(yè)委會向法院提起訴訟，請求盛唐軒酒店等被告撤除違法加建的裝置、管道，恢復(fù)道路、墻面、綠化帶、地下管網(wǎng)，并賠償損失10萬元。
【審理】
人民法院經(jīng)審理，法院認(rèn)為，盛唐軒酒店鋪設(shè)燃?xì)夤艿赖耐鈮φJ(rèn)定為業(yè)主的共有部分，其利用航天花園小區(qū)301棟共有部分墻面從事經(jīng)營性活動，既未依規(guī)定征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，且違反業(yè)主公約的規(guī)定，侵犯了其他業(yè)主對該建筑物的共有權(quán)益，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。而江城小院酒店利用盛唐軒酒店鋪設(shè)的燃?xì)夤艿肋M(jìn)行經(jīng)營性活動，應(yīng)與盛唐軒酒店共同承擔(dān)拆除責(zé)任。遂判決盛唐軒酒店、江城小院酒店共同拆除燃?xì)夤艿馈?/p>
??? 一審宣判后，盛唐軒酒店、江城小院酒店均不服，提起上訴，后在二審期間自愿撤回上訴。
【評析】
1、盛唐軒酒店搭設(shè)管道的行為不應(yīng)認(rèn)定為“利用共有部分從事經(jīng)營性活動”。依照最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)司法第七條和物權(quán)法第七十六條規(guī)定，利用公共部分進(jìn)行經(jīng)營性活動，應(yīng)認(rèn)定為有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
2、盛唐軒酒店搭設(shè)管道行為不應(yīng)認(rèn)定為“合理需要”。根據(jù)最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋第四條規(guī)定：“業(yè)主基于對住宅或經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用其屋頂以及專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)，但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外?！比羰⑻栖幘频甑男袨檎J(rèn)定為“合理需要”，且不違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，亦未損害小區(qū)居民合法權(quán)益，則該行為不構(gòu)成侵權(quán)。
司法實(shí)踐中，對沿小區(qū)內(nèi)外墻面搭設(shè)管道行為是否為“合理需要”，至少需要兩個(gè)衡量標(biāo)準(zhǔn)：第一，不以營利為目的，營利應(yīng)是指直接營利，若為間接營利則不違反該標(biāo)準(zhǔn)。第二，為了更好地使用專有部分，如增加專有部分的舒適度，增加專有部分的安全性，且不損害小區(qū)其他業(yè)主的共同利益。
??? 除了上述標(biāo)準(zhǔn)外，還需要設(shè)定第三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)——必要性標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主為了更好地使用專有部分，從而必須要利用小區(qū)的共有部分。這一標(biāo)準(zhǔn)是基于對“合理需要”文義解釋而衍生得來。在此，合理對“需要”做了限制，需要的滿足方式不應(yīng)是隨意的，不能過分過度，而應(yīng)具有合理性。業(yè)主為了滿足更好使用專有部分的需要，而無償利用小區(qū)共有部分，需要應(yīng)建立在合理的基礎(chǔ)上。若這種需要的滿足不必利用小區(qū)共有部分，那么還堅(jiān)持無償利用小區(qū)共有部分就不具有合理性。
對于必要性標(biāo)準(zhǔn)，也即必須使用共有部分才能更好地利用專有部分。本案中，盛唐軒酒店本可以選擇小區(qū)外其他線路搭設(shè)管道來促進(jìn)經(jīng)營，但其堅(jiān)持選擇占用小區(qū)共有部分而進(jìn)行管道鋪設(shè)，其行為不符合上述提出的第三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。若酒店在成立后申請搭設(shè)管道，而行政機(jī)關(guān)因種種原因?qū)徟挥柰ㄟ^，盛唐軒酒店也就不能選擇小區(qū)內(nèi)共有部分的線路，這是在酒店成立之前就應(yīng)該考慮的問題，其應(yīng)在酒店成立前就積極進(jìn)行安裝申請，若在酒店成立后再來申請，此時(shí)不能獲批只能作為其經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，由其自行承擔(dān)，故盛唐軒酒店的行為不應(yīng)認(rèn)定“合理需要”，屬于擅自占用業(yè)主共有部分的侵權(quán)行為。同時(shí)認(rèn)定該行為系侵權(quán)行為不是基于其“利用共有部分從事經(jīng)營性活動”，而在于其基于對專有部分的不合理需要而無償使用小區(qū)共有部分。
3、盛唐軒酒店搭設(shè)管道的行為構(gòu)成對業(yè)主共有權(quán)的侵犯。根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋第十四條第一款的規(guī)定：“建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用業(yè)主共有部分，權(quán)利人應(yīng)請求排除妨害、恢復(fù)原狀、賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持”，本案盛唐軒酒店于小區(qū)的共有部分搭設(shè)管道，雖然該行為不應(yīng)認(rèn)定為從事經(jīng)營性活動，但不構(gòu)成“合理需要”，該行為仍屬于占用、處分業(yè)主共有部分，應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。
