【案情】
位于上海青浦華新鎮(zhèn)某廠房系上海一實(shí)業(yè)公司所有的房屋。2005年2月，蔣某與實(shí)業(yè)公司簽訂房屋租賃合同，約定租賃實(shí)業(yè)公司廠房，租期為10年。合同簽訂后，雙方均依約履行，蔣某每隔3個月將租金交付給實(shí)業(yè)公司財務(wù)，財務(wù)出具收據(jù)。
2011年3月，實(shí)業(yè)公司獲悉廠房所在地區(qū)將面臨動拆遷，廠房在拆遷紅線范圍內(nèi)，遂與蔣某商量欲解除雙方的房屋租賃合同，但就補(bǔ)償?shù)葐栴}，雙方無法達(dá)成一致意見。2011年8月起，蔣某即開始沒有給付租金。
2012年6月，實(shí)業(yè)公司起訴蔣某，認(rèn)為蔣某長期不給付租金業(yè)已構(gòu)成違約，要求解除與蔣某直接的房屋租賃合同，并給付2011年8月起直至蔣某搬離之日止的房屋租金。蔣某抗辯認(rèn)為，并非自己不付租金，而是實(shí)業(yè)公司因?yàn)橄脍s蔣某走而故意不來收取租金，因此不同意實(shí)業(yè)公司的訴訟請求。
【律師意見】
本案的焦點(diǎn)是：蔣某不給付租金還是實(shí)業(yè)公司故意不收取租金;如果是實(shí)業(yè)公司不收取租金，蔣某該怎么辦?
我國《合同法》第107條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。對于違約責(zé)任的認(rèn)定并不以過錯為要件，而是看當(dāng)事人在履行合同的行為是否符合合同的約定，如果不符合的，則構(gòu)成違約，如果沒有確切的免責(zé)事由，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
《合同法》第227條規(guī)定：承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，蔣某長期不給付租金，構(gòu)成違約的事實(shí)是非常清楚的，但如果蔣某有證據(jù)能證明實(shí)業(yè)公司確實(shí)拒收租金，則可以免除蔣某的違約責(zé)任。根據(jù)現(xiàn)有的證據(jù)，并不能證明實(shí)業(yè)公司有拒收租金的情況，因此蔣某的抗辯理由不能成立。
事實(shí)上，蔣某有多中辦法可以給付租金，比如進(jìn)行提存公正、將租金直接打入實(shí)業(yè)公司銀行帳號或通過其他有效的手段證明付租金但對方拒收。只有證據(jù)證明出租方有拒收租金的情況，承租方才能避免違約的窘境。
【法院判決】
法院經(jīng)審理認(rèn)為，蔣某未給付租金的行為構(gòu)成違約，雙方所簽訂的房屋租金合同解除，蔣某應(yīng)給付實(shí)業(yè)公司租金。
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